Kat irtifakı, inşaat faaliyetleri devam etmekte olan bir arsa üzerinde hak sahiplerine ait payların belirlenmesi amacıyla geçici olarak çıkarılan tapu çeşididir. Hak sahiplerinin mülkiyet haklarını korumak amacıyla çıkarılmış olan kat irtifakı tapusu, hak sahibi olan paydaşlara inşaat faaliyetinde bulunma imkanı sağlarken aynı zamanda kat mülkiyetine geçme külfeti de yüklemektedir. Kat irtifakı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden alınacak belge ile kurulur. Kat irtifakı tapu müracaatında talep edilen belgeler; yönetim planı, vaziyet planı, mimari proje, fotoğraf, kimlik, temsil söz konusu ise yetki belgesi veya vekaletname gibi belgelerdir. Kat irtifakı ancak inşasına henüz başlanmamış yahut inşası tamamlanmamış yapılardaki kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilmektedir. İnşası tamamlanmış yapılar için kat irtifakı kurulması kesinlikle mümkün değildir. Kat irtifakı paydaşların arsa payları üzerinden kurulmakla birlikte birden fazla paydaş var ise tüm paydaşların, tek bir malik var ise malikin talebi ile kurulabilir. Kat irtifakı doğrultusunda paydaşlardan her birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde payı devralan kişi de yapı inşa etme külfetini üstlenmiş olur. Bu hususta kat irtifakı tapulu bir taşınmazı satın almadan önce mutlaka hukuki bir destek almanızda fayda vardır.
Kat mülkiyeti, inşası tamamlanan gayrimenkulun yasal mevzuata uygun şekilde yapıldığını ortaya koyan tapu çeşididir. Kat mülkiyeti tapusunda, kat irtifakındaki arsa paylı mülkiyetten farklı olarak bağımsız bölümler ayrı şekilde tapulandırılmaktadır. Mülkiyet sahibi burada her bir bağımsız bölümü diğer maliklerin ve hak sahiplerinin onayına bağlı olmaksızın kiralayabilecek, ipotek tesis edebilecek, satışını gerçekleştirebilecektir. Bu doğrultuda arsa payı, yapının tamamlanma tarihi itibariyle bağımsız bölümlerin değerine göre kat malikleri arasında paylaştırılacaktır. Kat irtifakı alındığında tapu kütüğünde 'arsa' olarak belirtilen tapu cinsi, iskan ruhsatının alınmasıyla 'bina' olarak değiştirilir ve kat mülkiyeti tapusuna geçilmiş olunur. Kat mülkiyetine geçme aşamasında talep edilen en önemli belge yapı kullanım izin belgesi(iskan)dir. Bu belge söz konusu yapının ruhsata ve yasal düzenlemelere uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesidir. İskan/yapı kullanım izin belgesi alınmamış olan bir taşınmazı satın almaya karar verdiyseniz dikkatli olmanızda fayda bulunmaktadır. Zira iskan belgesi alınmamış bir taşınmaz imara aykırı şekilde inşa edilmiş olabileceği gibi yıkım tehlikesi yaşama, kredi kullanmada ve sonraki satış işlemlerinde sorunlarla karşılaşma, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapı kullanım izin belgesinin alınmamasına bağlı olarak arsa sahiplerinin sözleşmeden dönmesine bağlı tapu kaybı ihtimalleriyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
Kat mülkiyetinin sağladığı hukuki güvenceler çok daha geniş kapsamlı olmakla birlikte; günümüzde birçok nedene bağlı olarak kat irtifakından kat mülkiyetine geçilememiş olabileceği göz önünde bulundurulduğunda gerekli tüm araştırmaları yaparak karar vermenizde fayda vardır.
Kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukukuna ilişkin tüm hukuki sorularınız için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
